Asunto-osakeyhtiölain (809/91) 78§
KUNNOSSAPITOVASTUU
Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä yhtiön rakennuksen ja muiden tilojen kunnossapitovastuun jakamisesta osakkeenomistajien ja yhtiön kesken. Yhtiöllä on kuitenkin aina oikeus suorittaa välttämätön korjaustyö. Sikäli kuin yhtiöjärjestyksessä ei ole määrätty kunnossapitovastuun jakamisesta, se jakautuu 2 – 4 momentin mukaan.
Osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa hallitsemansa huoneiston sisäosat ja muut osakkeiden perusteella hallinnassa olevat tilat. Yhtiö on kuitenkin velvollinen korjaamaan rakenteista johtuvat sisäpuoliset viat sekä pitämään kunnossa huoneistoon asennetut sellaiset lämpö-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset johdot ja kanavat sekä vesihanat, jotka on asennettu samantasoisina rakennuksen huoneistoihin.
Osakkeenomistajan on ilmoitettava yhtiölle viivytyksettä sellaisesta huoneiston viasta tai puutteellisuudesta, jonka korjaaminen kuuluu yhtiölle. Yhtiökokous voi päättää osakkeenomistajalle kuuluvien kunnossapitotöiden suorittamisesta yhtiön kustannuksella, jos se saattaa tapahtua osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta loukkaamatta. Yhtiö on vastuussa kunnossapidosta siltä osin, kun se ei kuulu osakkeenomistajille.
1. PÄÄSÄÄNTÖ
Pykälässä säädetään siitä, miten osakehallinnassa olevien sekä yhtiön muiden tilojen kunnossapitovastuu jakautuu osakkeenomistajan ja yhtiön välillä. Pääsääntöisesti rakennuksen korjaaminen ja kunnossapito kuuluu kiinteistön omistajalle eli yhtiölle. Osakkeenomistajan korjausvastuuseen kuuluvat taas pääsääntöisesti hallitsemansa huoneiston kunnossapito ja korjaukset. Osakkeenomistajan korjausvastuuta on rajattu kaikenlaisten korjausten osalta. Yhtiön on korjattava rakenteesta johtuvat sisäpuoliset viat sekä huoneistossa samantasoisena olevat johdot ja kanavat sekä vesihanat.
2. SAMANTASOISUUSVAATIMUS
Säännöksessä tarkoitettujen johtojen kunnossapitovastuu kuuluu yhtiölle riippumatta siitä, kuka ne on asentanut. Jos osakkeenomistajan erikoistoivomuksesta on hänen kustannuksellaan asennettu muiden huoneistojen tasosta poikkeavia kanavia, niiden korjausvastuu kuuluu osakkeenomistajalle. Samantasoisuusvaatimus ei koske rakenteellisia vikoja, jotka kuuluvat aina yhtiön korjattaviin.
3. MUUTOKSET KORJAUSVASTUUSEEN
Osakkeenomistajalle kuuluvan korjausvelvoitteen siirtämisestä yhtiön vastattavaksi voidaan päättää yhtiökokouksessa normaalilla enemmistöpäätöksellä. Tällöin on noudatettava yhdenvertaisuusperiaatetta eli sama korjaus on tehtävä kaikille osakkeille. Yhtiöjärjestyksessä puolestaan voidaan korjausvastuusta poiketa suuntaan tai toiseen. Päätös voidaan tehdä normaalilla 2/3 määräenemmistöllä.
4. UUSIMINEN
Kiinteät kalusteet ja laitteet kuuluvat aina osakkaan korjattavaksi. Toisaalta yhtiön suorittaessa oman korjausvastuunsa piiriin kuuluvia töitä (esim. wc:n huuhtelulaitteet), voi yhtiö joutua uusimaan myös osakkaalle kuuluvia osia, jos korjaamista ei voida suorittaa muuten kuin koko laite vaihtamalla.
Yhtiöllä on oikeus uusia korjausvastuusta riippumatta huoneistossa olevia kalusteita/hanat, wc -pöntöt, jne.). Jos osakas itse on uusinut kalusteet omalta osaltaan , yhtiöllä ei ole velvollisuutta hyvittää osakasta. Jos yhtiö kuitenkin säästää osakkaan osuuden (esim. hanat on hinnoiteltu yksikköhintojen mukaan), voidaan osakasta hyvittää säästön määrällä.
5. AIHEUTTAMISPERIAATE
Vastuun jakautumisessa on huomattava aiheuttamisperiaate. Jos vika tai vahinko on aiheutunut osakkaan syyksi luettavasta huolimattomuudesta tai laiminlyönnistä, ovat yhtiölle normaalisti kuuluvat korjauskustannukset perittävissä osakkaalta joko kokonaan tai osittain. Jos osakas laiminlyö ilmoittaa yhtiölle sen korjattavaksi kuuluvasta viasta tai vahingosta, saattaa hän joutua korvaamaan laiminlyönnistä aiheutuneen lisävahingon. Samoin on asianlaita jos osakas ei näissä tilanteissa ryhdy tarpeellisiin toimiin vahingon estämiseksi.
6. VUOKRATTU HUONEISTO
Osakkeenomistaja vastaa huoneiston korjauksesta siinäkin tilanteessa, että huoneisto on vuokrattuna. Vastuun jakautumisesta vuokranantajan ja vuokralaisen välillä on säännökset huoneenvuokralaissa.
7. KORJAUSTEN SUORITTAMINEN
On huomattava, ettei osakkeenomistajalla ole oikeutta taloyhtiötä kuulematta suorittaa sen laskuun yhtiölle kuuluvia huoneistokohtaisia korjauksia. Yhtiöllä työn teettäjänä on pääsääntöisesti oltava oikeus määrätä suoritettavan korjauksen laajuus, suorittaja ja kustannukset, mikäli mahdollista kuitenkin yhteisymmärryksessä osakkeenomistajan kanssa.
8. MUUTOSTYÖT
Osakkeenomistajalla on asunto-osakeyhtiölain 77 §:n nojalla oikeus tehdä huoneistossaan muutoksia. Siltä osin kuin muutoksia tehdään myöhemmin yhtiön korjattavaksi jääviin kohteisiin, on muutoksesta ensin ilmoitettava yhtiölle. Osakas työn teettäjänä vastaa huolimattomista muutostöistä. Muuten ne jäävät siis yhtiön korjausvastuun piiriin. Kunnallisissa rakennusjärjestyksissä on erilaisia määräyksiä siitä, milloin muutos vaatii viranomaisluvan.
Osakkaan muutostyöoikeuteen ei vaikuta se, kenen kunnossapitovastuuseen muutoksen kohde kuuluu.
9. VAKUUTUKSET
Korjausvastuuseen ei vaikuta, minkälaisia vakuutuksia yhtiöllä tai osakkeenomistajalla on. Vakuutusten korvauspiiri saattaa olla erilainen kuin asunto-osakeyhtiölain mukainen korjausvastuujako. Kun esim. kiinteistön vakuutusta käytetään osakkaan korjausvastuun piiriin kuuluvaan korjaukseen, on perusteltua sopia, että osakas maksaa omavastuuosuuden.
10. TAULUKON KÄYTTÖ
Koska lain pykälään ei ole ollut mahdollista kirjata kaikkia yksittäisiä kiinteistössä olevia korjauskohteita, Suomen Kiinteistöliitto Ry antaa selventävän ohjeen ja siihen liittyvän taulukon. Taulukon käytössä on otettava huomioon siihen liittyvät tekstiosat (edellä kohdat 1 – 8).
Taulukossa ilmenevät Suomen Kiinteistöliitto Ry:n suositukset yhtiökokoukselle siitä, miten korjaus- ja kunnossapitovastuu yksittäistapauksissa jakautuu osakkeenomistajien ja yhtiön kesken.
Mikäli yhtiöjärjestyksessä toisin määrätään tai yhtiökokous toisin päättää, Kiinteistöliiton suosittelema rasti yliviivataan tai merkitään uusi rasti ao. sarakkeeseen sekä yhtiökokouksen päätöksen päivämäärä tai yhtiöjärjestyksen kyseinen pykälä sarakkeeseen C. Sarakkeesta A sarakkeeseen B rasti voidaan siirtää ainoastaan yhtiöjärjestysmääräyksellä. Sarakkeeseen C voidaan merkitä myös täsmennyksiä tai muuta vastaavaa.
Kiinteistöliitto toteaa, että yhtiökokoukselle päätettäväksi suositeltava rasitus on vallitsevan käytännön mukainen. Taulukko suositellaan hyväksyttäväksi yhtiökokouksessa.
| Vastuut | Vastuut | |
| RAKENTEET | Yhtiö | Osakas |
| vesikatto | x | |
| ylä-, väli- ja alapohja | x | |
| ulkoseinä, sisäseinät, pilarit ja palkit | x | |
| painumat ja halkeamat rakenteissa (pl. rakenteiden ja pinnoitteiden hiushalkeamat) | x | |
| parvekkeet | x | x |
| lämmön-, veden- ja ääneneristeet | x | |
| PINNOITTEET | Yhtiö | Osakas |
| sisäpuoliset maalaukset, tapetointi ym. lattia- ja seinäpinnoitteet | x | |
| sisärappaukset, tasoitepinnat ja alaslasketut katot | x | |
| OVET | Yhtiö | Osakas |
| huoneiston ulko-ovet ja parvekeoven uloin ovi | x | |
| huoneiston väliovet ja sisempi parvekeovi | x | |
| postiluukku | x | |
| huoneiston ulko-oven nimikilpi | x | |
| huoneiston ulko-oven ja parvekeoven lukko | x | |
| huoneiston ulko-oven lisälukko (osakkaan asentama) | x | |
| ovensuljin (ovipumppu) | x | |
| ovenpysäytin ja aukipitolenkki (ulkop.) | x | |
| ovikello (mekaaninen) | x | |
| ovisilmä (osakkaan tai asukkaan asentama) | x | |
| automaattiulko-ovi huoneiston sisäp. | x | |
| automaattiulko-ovi huoneiston ulkop. | x | |
| IKKUNAT | Yhtiö | Osakas |
| ulkopuite ja karmi | x | |
| sisäpuite ja välipuite | x | |
| ikkunoiden ulkopuolen kunnossapito ja maalaus | x | |
| ikkunoiden sisäpuolen kunnossapito sekä sisäpuolen ja välien maalaus | x | |
| ikkunan ulkolasi | x | |
| ikkunan sisemmät lasit (myös aukeava umpiolasielementti) | x | |
| tuuletusluukku | x | |
| kiinteästi seinärakenteeseen asennettu umpiolasielementti | x | |
| ulkopuitteiden käynti ja heloitus | x | |
| sisäpuitteiden käynti ja heloitus | x | |
| säppi ikkunan sisäpuolella | x | |
| parvekeoven ja ikkunanpuitteiden tiivistys | x | |
| parvekelasit, markiisit yms. rakenteet- itse asennetut (taloyhtiön lupa) Vastuu osakkeenomistajan asentamista parvekelaseista yms. rakenteista suositellaan kirjattavaksi yhtiöjärjestykseen. |
x | x |
| sälekaihtimet | x | |
| KIINTEÄT KALUSTEET JA LAITTEET | Yhtiö | Osakas |
| kaapistot ja komerot | x | |
| ikkunalauta ja näyteikkunataso | x | |
| ikkunaverhotanko ja verholauta | x | |
| saunan lauteet | x | |
| takka ja uunit | x | |
| VESI- VIEMÄRI- JA VESILÄMMITYSLAITTEET | Yhtiö | Osakas |
| ammeet ja altaat (käsienpesuallas, kylpyamme, poreamme, suihkuallas, astianpesuallas ja -pöytä | x | |
| ammeen ja altaan vesilukko ja lattiaputki | x | |
| vesihanat ja sekoittimet- pl. yhtiön perustasosta poikkeavat, osakkaan toimesta asennetut | x | x |
| kalustesauna, höyrykaappi ja höyrysauna | x | |
| letkut ja liitäntäputket sekä käsisuihkut ml. astian- ja pyykinpesukoneen täyttö- ja poistoletkut liitäntäosineen sekä bideesuihkut | x | |
| venttiilit (patteri-, sulku- ja varoventtiilit | x | |
| wc-istuin, allas, säiliö ja huuhteluventtiililaitteisto- pl. yhtiön perustasosta poikkeavat, osakkaan toimesta asennetut | x | x |
| pesukoneen liittäminen | x | |
| putkistot ja johdot (vesi, viemäri ja lämpö)- viemäritukos- ilmoitusvelvollisuus tukoksesta- tukoksen poistaminen | x x |
x |
| huoneistokohtainen vesimittari | x | |
| huoneistokohtainen kiertovesipumppu | x | |
| vesilukko ja lattiakaivot- korjaus ja uusiminen- puhdistus | x | x |
| uima-allaslaitteisto- pl. yhtiön perustasosta poikkeavat, osakkaan toimesta asennetut | x | x |
| lämminvesivaraaja (kokonaisuudessaan: sähkölaitteet, vesilaitteet, venttiilit ja putkisto) | x | |
| vesilämmityslaitteet (mm. lämpöpatterit, lattialämmitys, pyyhekuivaimet) | x | |
| ilmalämpöpumppu (yhtiön asentama) | x | |
| maalämpöpumppu | x | |
| ILMANVAIHTOJÄRJESTELMÄT | Yhtiö | Osakas |
| PAINOVOIMAINEN ILMANVAIHTOJÄRJESTELMÄ | ||
| raitisilmaventtiili- korjaus ja uusiminen, ulko- ja sisäpuoliset osat- puhdistus, sisäpuoliset osat | x | x |
| suodattimet (ulkoilma-, korvausilma- ja raitisilmaventtiili)- uusiminen ja puhdistus, huoneiston sisäpuolella sijaitsevat tai sieltä vaihdettavissa olevat osat- uusiminen ja puhdistus, huoneiston ulkopuolella sijaitsevat tai sieltä vaihdettavissa olevat osat | x | x |
| poistoilmaventtiili- korjaus ja uusiminen- puhdistus | x | x |
| KONEELLINEN POISTOILMANVAIHTOJÄRJESTELMÄ | Yhtiö | Osakas |
| raitisilmaventtiili, ulko- ja sisäpuoliset osat- korjaus ja uusiminen | x | |
| suodattimet (ulkoilma-, korvausilma- ja raitisilmaventtiili)- uusiminen ja puhdistus, huoneiston sisäpuolella sijaitsevat tai sieltä vaihdettavissa olevat osat- uusiminen ja puhdistus, huoneiston ulkopuolella sijaitsevat tai sieltä vaihdettavissa olevat osat | x | x |
| liesikuvun rasvasuodatin- metalliset- uusiminen- puhdistus- muut, esim. kankaiset- uusiminen ja puhdistus | x | xx |
| liesikupu (laite kytketty poistokanavaan ilman puhallinta)- laite- valo ja valokytkin | x | x |
| liesituuletin suodattimineen (laite varustettu puhaltimella) | x | |
| poistoilmaventtiili- korjaus ja uusiminen- puhdistus | x | x |
| poistokanava varusteineen | x | |
| poistoilmakoneet (mm. poistopuhallin ja huippuimuri) | x | |
| ilmanvaihdon automatiikka- ja ohjauslaitteet sekä kytkimet | x | |
| KONEELLINEN TULO- JA POISTOILMANVAIHTOJÄRJESTELMÄ | Yhtiö | Osakas |
| tuloilmaventtiili | x | |
| suodattimet (ulkoilma-, korvausilma- ja raitisilmaventtiili)- uusiminen ja puhdistus, huoneiston sisäpuolella sijaitsevat tai sieltä vaihdettavissa olevat osat- uusiminen ja puhdistus, huoneiston ulkopuolella sijaitsevat tai sieltä vaihdettavissa olevat osat | x | x |
| liesikuvun rasvasuodatin- metalliset- uusiminen- puhdistus- muut, esim. kankaiset- uusiminen ja puhdistus | x | xx |
| liesikupu (laite kytketty poistokanavaan ilman puhallinta)- laite- valo ja valokytkin | x | x |
| liesituuletin suodattimineen (laite varustettu puhaltimella) | x | |
| poistoilmaventtiili- korjaus ja uusiminen- puhdistus | x | x |
| tulo- ja poistokanavat varusteineen | x | |
| tulo- ja poistoilmakoneet, mm. poistopuhallin ja huippuimuri | x | |
| lämmön talteenotto-, tuloilman lämmitys- ja tuloilman jäähdytyspatterit | x | |
| ilmanvaihdon automatiikka- ja ohjauslaitteet sekä kytkimet | x | |
| SÄHKÖTEKNISET JÄRJESTELMÄT | Yhtiö | Osakas |
| huoneiston sisäiset sähkö- ja tiedonsiirtojohdot kiinteän verkon osalta | x | |
| ryhmäkeskus / jakokeskus (sulaketaulu) | x | |
| sähkömittari (sähkönmyyjä) | sähkönmyyjä | |
| kytkin (katkaisija) ja sähköpistorasia- peitelevy | x | x |
| autonlämmityspistorasia varusteineen | x | |
| sulake, loisteputki, lamppu, led, kuituvalo | x | |
| kiinteä valaisin | x | |
| huoneistokohtaiset sähkölämmityslaitteet ja lämmityskaapelit säätimineen (mm. kattosäteily- ja lattialämmitys sekä sähköpatterit) | x | |
| kodinkoneet (jääkaappi, pakastin, liesi, liesitaso, uuni, pesukone, pyykinkuivauskaappi jne) | x | |
| kylmiö jäähdytyslaitteineen; perusjärjestelmä, ei osakkeenomistajan toimesta asennettu | x | |
| lämminvesivaraaja (sähkölaitteet) | x | |
| saunan kiuas ja ohjauskeskus | x | |
| keskuspölynimuri- huoneiston sisäpuolinen letku ja pölysäiliö- keskusyksikkö ja putkistot- huoneiston ulkopuoliset osat | xx | x |
| turva-, huolto- ja ilmoitinjärjestelmät- poistumistie- ja turvavalojärjestelmä- paloilmoitin- ja palovaroitinjärjestelmä rakennettu 1.2.2009 jälkeisellä rakennusluvalla- paristokäyttöinen palovaroitin- talotekniset hälytysjärjestelmät (esim. lvi) | xxx | x |
| soittokello-, ovisummeri- ja kulunvalvontajärjestelmät sekä ovipuhelin (sähköverkkoon kytketyt) perusjärjestelmä- ovipuhelimen sisäpuoliset osat | x | x |
| TIETOLIIKENNEJÄRJESTELMÄT | Yhtiö | Osakas |
| talojakamo / puhelinjakamo | x | |
| huoneistojakamo (telejakamo, it-jakamo) | x | |
| puhelinverkko | x | |
| yleiskaapelointi | x | |
| valokuituverkko | x | |
| Kiinteät tietoliikenne- ja puhelinpistorasiat- peitelevy | x | x |
| ANTENNIJÄRJESTELMÄT | Yhtiö | Osakas |
| yhteisantennilaitteet | x | |
| antennirasia- peitelevy | x | x |
| KAASULAITTEET | Yhtiö | Osakas |
| kaasuputket | x | |
| kaasumittari | kaasulaitos | |
| MUUT LAITTEET JA LAITTEISTOT | Yhtiö | Osakas |
| postilaatikko | x | |
| palontorjunta- palovaroitin ks ed. kohdat- palopostit, hanat, letkut, muut- käsisammuttimet- huoneiston ulkopuoliset- huoneiston sisäpuoliset- sprinklerlaitteet | xxx | xx |
| jätehuolto- jätepuristin, jäteastia- osakkaan oma | x | x |
| yhtenäiset nimikilvet ja opasteet yleisissä tiloissa | x | |
| kylmähuoneet ja varastot, rakenteet, laitteisto | x | |
| OSAKKEENOMISTAJAN RAJATTU PIHA-ALUE | Yhtiö | Osakas |
| nurmikko tms. | x | |
| vähäiset istutukset | x | |
| puut | x | |
| raja-aita | x | |
| pihavarasto ja -katos | x | |
| pihavalaisin (osakkaan asentama) | x | |
| terassi- osakkeenomistajan toimesta asennettu terassi | x | x |
